在去年11月一个阳光明媚的周末，很多人都来参观这栋坐落在加州伯克利(Berkeley)山间、可以看到旧金山湾区(San Francisco Bay)景色的三居室住宅，挂牌价不到100万美元。在接下来的一周，随着问询的不断涌入，该楼盘的经纪人黛德雷·乔伊纳(Deidre Joyner)收到了一个令她震惊的问询。
一位潜在买家想了解这栋建于60年前、需要修缮的房产的详细情况。当乔伊纳问他是否在与买家的经纪人合作时，他告诉她，他不再需要经纪人了。
“你没听说裁决吗?”她回忆说，他指的是10月31日的一项判决，该判决认定房地产行业合谋人为抬高佣金，这一判决有可能改变美国人买卖房屋的方式。
这个电话把乔伊纳带回到15年前，那是她作为上市经纪人唯一一次直接与没有代表的买家打交道，那笔交易失败得如此惨烈，她形容那是“我经历过的最糟糕的交易”。对她来说，这个电话是不祥的预兆，预示着她的行业在未来几个月可能会发生怎样的变化——一些买家可能会放弃代理，而不是付钱，她推测，创造一个“更加混乱的市场”。
在这起集体诉讼中，密苏里州的一个联邦陪审团裁定，全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)和几家房地产经纪公司合谋操纵价格，他们设定了一个标准，卖家向上市代理支付佣金——几乎都是售价的5%到6%——这笔佣金由买家的代理分摊。该判决认定，被告应承担约18亿美元的损害赔偿责任，这一金额可能会增加到50亿美元以上。这一判决最终可能会将挂牌经纪人和购房经纪人的佣金分开，因此卖方将不再有义务支付买方的那部分。类似的诉讼正在法院审理中，在判决之后还有更多的诉讼，给该行业增加了额外的压力。
投资银行Keefe, Bruyette & Woods负责房地产技术的董事总经理瑞安·托马塞洛(Ryan Tomasello)说，这项裁决“将重塑房地产市场”，“不仅从消费者的角度影响整个行业，而且从房地产经纪人和代理商的角度影响整个行业”。
na.r.表示，计划对判决提出上诉。
对全国各地房地产经纪人的采访显示，这个行业正在与自己的身份作斗争，对未来的道路也不确定。一些人认为，这一裁决是提高对客户透明度的一个机会。但许多人也预计学费会大幅下降，导致同事大量流失。另一些人则相信，该判决只会带来适度的变化，也许会在无尽的文书工作上增加几份披露表格。
许多人认为，这一判决针对的是一个人们又爱又恨的职业:多余的房地产经纪人，仅仅因为打开一扇门就能收取高额佣金——鉴于许多人花很长时间展示房产，他们提供的专业知识以及他们所承担的巨大成本，这种名声是不应得的。
“代理人过剩”
潜在的变化可能是深远的。根据Keefe, Bruyette & Woods的数据，房地产经纪人的佣金每年可能会下降30%。由于佣金成本减半，卖家可能会降低要价。如果贷款规则发生变化，购房者与自己的经纪人协商价格时，可能会按小时支付费用，聘请经纪人只处理部分交易，将费用加到报价中，或者将其纳入住房抵押贷款。或者他们可能会完全放弃经纪人，代表自己进行可能是他们一生中最昂贵的交易。
根据这家投资银行的报告，这些变化还可能会使全国160万房地产经纪人中的80%消失。这些变化可能会重塑这个由女性主导、工资低且不可预测的行业。(根据美国劳工统计局(Bureau of Labor Statistics)的数据，2022年，房地产经纪人的工资中位数为52030美元。)
“经纪人担心他们赚不到那么多钱。他们的年收入不再是65000美元，而是45000美元。他们会说，‘好吧，那我就得在沃尔玛找份工作，’”曼哈顿Brown Harris Stevens公司的助理经纪人安东尼奥·德尔·罗萨里奥(Antonio del Rosario)说。“我们会失去优秀的人才。”
但非营利组织美国消费者联合会(Consumer Federation of America)的高级研究员斯蒂芬•布罗贝克(Stephen Brobeck)认为，这一判决是一个洗牌的分水岭机会。自上世纪90年代以来，布罗贝克就一直在呼吁改革。他说:“代理商的过剩正在扼杀这个行业。”
在美国拿到卖房子的许可证并不难。例如，在纽约州，你需要年满18岁，参加77个小时的课程，通过考试，并得到经纪人的担保。根据布罗贝克的调查，大多数中介都是兼职，一年也只能挣几千美元。
“这是一个拥挤的兼职行业，”他说。“兼职人员正在消耗全职人员的收入。”
布罗贝克说，清除那些为了帮助母亲或堂兄买房而在外面搭瓦板的人，“那些专业的全职经纪人，他们的收入和以前一样多。”
然而，一个单一的裁决并不是对任何问题的最后定论，尤其是在房地产这样一个庞大而有利可图的行业。“有人会推翻这一规定，然后它就会消失，”罗格斯商学院(Rutgers Business School)房地产中心(Center for Real Estate)学术主任莫里斯·a·戴维斯(Morris A. Davis)说。
75年的公共政策，加上强大的房地产游说团体，已经形成了一个根深蒂固的市场，抵制重大改革，他说:“我只是不认为我们愿意摧毁这个世界。”
“我不认为我们在欺骗任何人”
接受本文采访的房地产经纪人拒绝接受他们在操纵价格的说法，他们辩称，买家和卖家将从房地产经纪人如何运作的更清晰中受益。
“一切都可以商量，”西雅图eXp Realty的经纪人阮泰(Thai Nguyen)说。“我不认为我们在欺骗任何人。”
她说，当她在市场外出售房产给投资者时，她得到的是中介费，而不是中介费，这证明补偿是可以协商的。
卖家也可以选择从像Redfin这样的公司聘请一名房源代理，该公司对房源代理收取1.5%的佣金，并向其代理支付薪水。许多经纪人指出，法律上没有要求任何人雇佣房地产经纪人。
“这不是共谋，”马里兰州切维蔡斯(Chevy Chase) Compass公司的房地产经纪人达纳·赖斯(Dana Rice)说，“我在看市场能承受什么。”
即便如此:在赖斯的市场上，房屋卖家支付的佣金为5%至6%，与芝加哥、亚特兰大和西雅图的卖家支付的佣金率相同，无论他们的房屋售价是30万美元(约合人民币353万元)还是300万美元(约合人民币353万元)。无论中介与卖家还是买家合作一个月或一年，卖家支付的金额都是一样的。
“这听起来像是价格垄断，对吧?”戴维斯说。“当有人来修理你的厕所或浴室的某些部分时，他们不会说，‘我要收你房子的4%。’他们说，‘好吧，这是我的素材时间。这是你的代价。’那么问题来了:房地产经纪人和修房子的人有什么不同?”
房地产经纪人到底是做什么的?
莫亚·斯奇尔曼(Moya Skillman)是西雅图Compass公司的房地产经纪人，当他和朋友们出去时，他们经常会聊最新一集的《百万美元上市》(Million Dollar Listing)，这是Bravo电视台的一部连续剧，也是一种真人秀节目的一部分，这种节目把房地产经纪人塑造成滑头、语速很快、穿着设计师服装的鲨鱼。
“每个人都知道真人秀不是真的，对吧?”斯基尔曼说，听上去有些不服气。“对吧?你不可能通过免提电话谈妥一笔交易，然后突然就能拿到50万美元。”
在纽约的德尔罗萨里奥说得更直白。他说，房地产“被视为见不得人的生意”。“我们和二手车推销员在一起。”
斯基尔曼飞快地列出了她的任务和费用清单。为了挂牌出售一套房子，她通常会在房子上市前一年或更久的时间里与卖家会面，提供修缮和改善方面的建议。为了准备一处待售房产，她要支付布置、摄影、摄像和营销材料的费用，如果房子卖不出去，这些费用是无法收回的。如果是一处高端房产，这些费用加起来可能高达2万美元。作为买家的经纪人，她可能会在晚上、周末和节假日花上几十个小时，花上无数箱汽油去看房，并提出报价，但并不能保证买家一定能找到房子。然后，她谈判报价，起草合同，阅读和综合披露声明。
代理人还要支付执照费、保险费和在经纪公司租一张桌子的费用。交易完成后，经纪公司会从佣金中抽取一定比例的佣金，根据公司和经纪人的经验，佣金可能会有很大差异。布罗贝克说，有些人什么也不交，很多人交20%左右的钱，有些人交的钱甚至高达收入的一半。
但斯基尔曼女士说，还是有一种刻板印象，“我们什么都不做——我们去拿张支票，然后买一双很棒的鞋子。”
密苏里州的决定公布几天后，精品经纪公司West of Hudson Real Estate的创始人苏珊·霍洛维茨(Susan Horowitz)坐在新泽西州蒙特克莱尔一家泰国餐厅的窗边，开始考虑重新塑造自己的品牌。
是的，她仍然是一名房地产经纪人，但如果她把自己描述为一名房地产顾问，或许客户会更好地理解她的角色。“作为一名顾问，”她补充说，“我的收费是2.5%”——与她作为上市代理收取的费用相同。
最终，她认为卖家会继续看到她的价值，并同意她的价格。她还认为，一旦她解释了为什么这样做最符合他们的利益，他们就会继续支付买方代理的佣金。
她说:“如果卖家认真考虑了很久，他们就会想让尽可能多的人看到自己的房产。”
是谁把潜在的买家带到了门口?房地产经纪人。
“给带买家来的中介提供一些补偿，”她说，“因为他们会为你做大量的工作。”
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朗达·凯森(Ronda Kaysen)是《纽约时报》的房地产记者，报道房地产市场和家居设计趋势。更多关于Ronda Kaysen的信息
本文的另一个版本出现在纽约版第1页RE部分，标题为:房地产经纪人的下一步是什么?订购重印b|今日报|订阅+- +
